Dit interview komt uit De Hypotheekadviseur en is geschreven door Robert Paling. UPDATE: Er wordt in dit artikel gesproken over maximaal 80% financiering. Sinds dit artikel is verschenen is SamenInGeld bereid om onder extra voorwaarden tot 100% te financieren.
Crowdfunding als smeerolie voor woningmarkt
In tijden dat banken op hun handen zitten wat betreft het verstrekken van kredieten, klinkt het woord crowdfunding steeds nadrukkelijker. SamenInGeld wil als eerste partij in Nederland crowdfinanciering gaan verstrekken aan particulieren die een pand willen kopen om dit vervolgens te verhuren. Mede-initiatiefnemer Luuck Kalverda ziet de toets van zijn project door DNB en AFM als lakmoesproef voor andere initiatieven op het vlak van crowdfunding.
Zoals met productinnovatie wel vaker het geval is, is ook SamenInGeld geboren uit een stuk persoonlijke frustratie. Eind 2012, begin 2013 was Luuck Kalverda samen met zijn zakelijke relatie Gijs van der Woude bezig om pand aan te kopen met de bedoeling dit op te delen in 16 kleine huurappartementen voor starters. “Ik zag het pand en het verhuur ervan als een stuk pensioenaanvulling”, vertelt Kalverda, een ervaren ondernemer én assurantieadviseur uit De Bilt. “De hypotheekaanvraag stak degelijk in elkaar, maar bij welk bankloket we ook langs gingen, we kregen overal nul op het rekest. De afwijzing bleef een beetje knagen bij me. Maar ook vanuit mijn klantenkring als adviseur kreeg ik regelmatig de vraag of ik niet een zelfde soort financiering kon regelen. Constant moest ik aangeven dat er geen mogelijkheden waren. Uiteindelijk kom je dan tot de conclusie dat er als niets is, je het zelf maar moet initiëren. Daarom zijn we een jaar geleden begonnen met het opstarten van SamenInGeld.”
Dat banken zo terughoudend zijn met financiering van te verhuren onroerend goed heeft volgens Kalverda te maken met de crisis in het zakelijk onroerend goed. “Weliswaar is dat een hele aparte tak van sport, maar banken ondervinden nu dat hun investeringen in de markt slecht zijn uitgepakt. De huurinkomsten die waren voorspeld blijken er niet te zijn. Ook liggen de waardes van panden nu een stuk lager dan op het moment dat banken er de financiering voor aangingen. Je loopt het risico dat je met een pand in je maag blijft zitten wat je via executie moet zien te verkopen. Je hebt echt een probleem als je 5 miljoen euro in een pand hebt gestoken en het brengt nog maar 1 miljoen euro op. En dat is een voorbeeld uit de praktijk. Het gevolg daarvan is dat ook de financiering van verhuurd onroerend goed in de particuliere sector is komen te liggen.
Verstrekkingsnormen
Kalverda besloot samen met organisatiedeskundige Gijs van der Woude en marketingspecialist Angelique Kalverda (Luuck’s schoonzus) met crowdfunding in het gat te stappen dat de banken laten vallen. Daarbij is een duidelijke keuze gemaakt voor hypothecaire financiering van panden die verhuurd gaan worden. Directe woonhuisfinanciering, daar moet Kalverda niet aan denken. “Daarbij stuit je nu al snel op de steeds strengere verstrekkingsnormen die de overheid stelt. Daarnaast denk ik dat experimenten met hypotheekverstrekking via crowdfunding welk eens van korte duur kunnen zijn. De toezichthouders houden het scherp in de gaten en hebben al een bak met maatregelen klaar staan.”
Hoewel SamenInGeld zich niet bezighoudt met directe woningfinanciering heeft het jaar na de presentatie van de plannen ook nog steeds geen vergunning. “We moeten echt een lang traject door voordat ons initiatief de goedkeuring van DNB en AFM kan verdragen. Ze toetsen hoofdzakelijk of we voldoen aan de regelgeving op grond van de Wft maar eigenlijk speelt voor hen vooral de vraag nog of wij niet als bank geclassificeerd moeten worden. Voor ons is het simpel, wij treden slechts op als bemiddelaar tussen aanvrager en investeerder. Een bank leeft bij de gratie van het verschil in rente tussen het geld dat binnenkomt en geld dat wordt uitgeleend. Maar wij geven de rente die we vragen aan iemand die een pand voor de verhuur wil kopen één op één door aan de investeerders in de crowd.”
De financiering die SamenInGeld verstrekt bedraagt maximaal 80% van de waarde van het pand in verhuurde staat. Die waarde ligt volgt Kalverda gelijk of lager dan de executiewaarde. Voor potentiële investeerders zijn er twee schijven waarop ze in kunnen stappen. Wil je investeren tot maximaal 55% van de waarde van het pand in verhuurde staat, dan krijg je op dit moment 4,25% rente, voor de schijf tussen 55% en 80% krijgen investeerders 6,25%. Dat zijn dus ook de percentages die de hypotheekgever betaalt. Hij moet ook minimaal 25% van de marktwaarde van het pand + de kosten koper zelf inbrengen. “Dit zorgt ervoor dat de eigenaar goed voor zijn pand zal zorgen. Het is een extra borging richting de investeerders”, aldus Kalverda. “Gelet op de afgelopen jaren kun je geen enkele scenario meer uitsluiten voor de woningmarkt, maar als je investeerder instapt op het deel tot 55% van de waarde in verhuurde staat, is dat natuurlijk wel een erg veilige investering. Het deel van 55% tot 80% is in theorie risicovoller, maar daar staat ook een hogere rentevergoeding tegenover.”
