Dit interview komt uit De Hypotheekadviseur en is geschreven door Robert Paling. Dit is het tweede deel. Hier vindt u deel één.
Hypotheekaanvragen en huuropbrengsten
SamenInGeld gaat ook niet over één nacht ijs als het om plaatsing van ‘hypotheekaanvragen’ gaat. “We zijn al gebeld hoor door iemand die een pand op het oog had van 1,3 miljoen euro en die dacht dat je dat tegen 10 tot 11% wel via crowdfunding voor elkaar kon krijgen. Maar zo werkt dat wat ons betreft niet.” Alle projectaanvragen moeten door een Erkend Hypotheekadviseur worden uitgewerkt. De huuropbrengsten moeten degelijk onderbouwd worden, mede op basis van een taxatie die SamenInGeld initieert. “Pas dan gaan we de aanvraag plaatsen op internet”, aldus Kalverda. Investeerders kunnen vanaf € 500 per project meedoen. Het geld staat dan voor vijf jaar vast. “Je kunt het wat dat betreft vergelijken met een 5-jaars deposito, alleen vallen wij dan helaas niet onder het depositogarantiestelsel. Na vijf jaar kunnen de investeerders uitstappen of op basis van een nieuwe herziene rente besluiten verder te gaan. Aflossing gebeurt vanuit het potje dat de koper met de huuropbrengsten heeft opgebouwd.
Is de aanvraag eenmaal volgeschreven –en is dus de financiering rond- dan kan de aspirant huisbaas aan de slag. Daarbij stelt SamenInGeld wel – onder andere – als voorwaarde dat aan de eisen op het gebied van brandveiligheid is voldaan, dat er toestemming is vanuit de gemeente en dat er jaarlijks een kopie van de opstalverzekering wordt aangeleverd. “Daarmee zorg je er nog eens extra voor dat ook op termijn de investering van de crowdfunders goed uitpakt.”
Alle voorzorgsmaatregelen ten spijt blijft goedkeuring van DNB en AFM vooralnog uit. “De toezichthouders vinden het gewoon lastig om ons te rubriceren. Dat komt ook omdat wij ons richten op particulieren en niet op zakelijke, professionele beleggers. Als je dat hanteert, moeten wij ons ook exact gaan houden aan de GHF-normen en zijn we een stuk minder aantrekkelijk voor particulieren die elders niet terecht kunnen. Ik vind het goed dat de toezichthouder scherpt toetst.” aldus Kalverda.
Fiscaal nadeel
Een oplossing voor de toetsing van SamenInGeld zou wellicht kunnen zijn dat de kopers een onderneming starten voor de uiteindelijke verhuur van hun pand, maar volgens Kalverda stuit dat op een fors fiscaal nadeel. Als particulier zitten de huurinkomsten in Box 3, maar voor een ondernemer zijn het uiteraard Box 1 inkomsten. Dan moet je wel over heel veel panden beschikken wil het nog interessant zijn.” Hoe die oplossing er wel precies uit gaat zien durft Kalverda nog niet te zeggen. Op dit moment zijn we onze documenten aan het wijzigen. Hopelijk krijgen we op grond daarvan een ontheffing van DNB.”
Het intermediair is volgens hem in ieder geval op voorhand erg enthousiast. “Wij hebben financieel niets van elkaar te winnen. De adviseur rekent gewoon zijn eigen fee en wij vragen van hem ook geen maandelijkse vergoeding. We gaan wel € 100 per maand vragen aan de projectaanvrager. Van dat geld kunnen we de backoffice onderhouden als de crowdfundingsite daadwerkelijk in de lucht is. Daarnaast vragen we bij de start van het project eenmalig een vergoeding van 2% van het leenbedrag.”
Lange adem
Kalverda denkt niet dat crowdfunding van voorbijgaande aard is, hoewel de geschiedenis van het inmiddels gesneuvelde Boober geen best voorteken lijkt. Dat bedrijf begon in 2007 met de nodige tamtam aan een peer to peer leensite, maar was –mede doordat het nadrukkelijk aan de ketting werd gelegd door de AFM- al een jaar later weer buiten bedrijf. Andere, kleinere initiatieven dienden zich de afgelopen jaren weliswaar nadrukkelijk aan, maar deze waren hoofdzakelijk gericht op crowdfunding van goede doelen. “Ik denk dat het voor een initiatief als Boober gewoon nog te vroeg was. De markt was niet groot genoeg en de toezichthouders waren er toen nog helemaal niet op ingesteld. “Wij richten ons duidelijk op een andere doelgroep, maar een partij als Geld voor Elkaar doet met haar crowdfunding voor het mkb hartstikke goed”, aldus Kalverda.
“Je moet een lange adem hebben. Dat is wat ons initiatief betreft best jammer omdat er zoveel vraag bestaat. Voor de overheid is het een uitdaging hoe met deze vormen van innovatie om te gaan. De voordelen zijn evident: de woningmarkt gaat weer wat verder open, doordat er meer particuliere huurwoningen komen voor mensen die nu niet kunnen doorstromen. Daarnaast vloeien alle geïnvesteerde euro’s direct terug in de economie, want de aangekochte panden zullen vaak ook verbouwd moeten worden.”
