Rotterdam Noorderhavenkade 82C

Over dit project

Even voorstellen
De heer Shou Xin heeft gezamenlijk met de heren King, Anco en Ekrem besloten tot de aankoop van Noorderhavenkade 82-C in Rotterdam. De levering van het object vindt plaats op 22 december 2025. Hiertoe hebben zij een gezamenlijke bv opgericht, genaamd Henegouwer Vastgoed BV, gevestigd te Delft (KvK-nummer 98368338). Ekrem neemt voor 50% deel vanuit zijn eigen bv, genaamd Dynasty Vastgoed BV, gevestigd te Arnhem (KvK-Nummer 97576441).

Object
Nummer 82-C is een woning uit 1934 verdeeld over drie verdiepingen, gelegen in het centrum van Rotterdam, in de buurt Bergpolder. De woning beslaat de tweede, derde en vierde etage. Tot nu toe heeft de verkoper de woning verhuurd, maar hij zal deze leeg opleveren. In 1976 heeft de (kadastrale) splitsing plaatsgevonden. Er is een functionerende VvE met een MJOP. Recentelijk heeft de VvE alle met schilderwerk afgewerkte houten en stalen bouwdelen in de achtergevel geschilderd. Het metsel- en voegwerk van de voorgevel is van de begane grond tot en met de derde verdieping gecontroleerd en plaatselijk gerepareerd. Het voegwerk van de voorgevel is boven de bovenste buitenkozijnen geheel vervangen. Na voldoende droging van het voegwerk is het metselwerk van de gehele voorgevel geïmpregneerd. In 2024 heeft een inspectie van het dak plaatsgevonden; volgens het inspectierapport bevindt dit zich nog in goede staat.

Vergunning
Op basis van de onherroepelijk verleende vergunning voor woningvorming worden de verdiepingen gerenoveerd tot twee zelfstandige, duurzame woningen. Dat gebeurt via het (bouwkundig) ondersplitsen. Daardoor krijgt Noorderhavenkade 82-C twee nieuwe huisnummers, bijvoorbeeld 82C01 en 02. We gaan ervoor kiezen om een (kadastrale) splitsingsvergunning in te dienen om de woningen te verkopen.

Cijfers
De businesscase gaat ervan uit dat beide opties, verhuren en (gedeeltelijk) verkopen, tot een profijtelijk resultaat zullen leiden. Bij de verkoop van twee woningen van respectievelijk 75 m² en 74 m² komt het resultaat op de eigen inleg van 76.500 euro uit op ongeveer 194%. De getaxeerde leegwaarde na verbouwing bedraagt 1.010.000 euro, met een bouwperiode van drie tot vijf maanden, exclusief de periode van verkoop en levering. De verkoopprijzen zijn geschat tussen de 7.300 euro (71 m²), 6.800 euro (75 m²) en 6.800 euro (70 m²). Hiertoe zijn verschillende referenties beschikbaar. Met deze prijzen ligt de prognose net boven de 1.000.000 euro, wat gelijk is aan de taxatiewaarde. Mochten de ontwikkelaars ervoor kiezen om bijvoorbeeld een van de woningen te verkopen en de andere te verhuren, dan zal dit leiden tot een minimale resterende eigen inleg (ongeveer 20.000 euro) en een BAR van 8 tot 9% in het eerste jaar. Door de stijging van de huur en de overwaarde stijgt het rendement jaarlijks. Leegstand is gezien de grote vraag niet aannemelijk. De verbouwing zal worden verricht door bouwbedrijf DeluxeWonen BV, een bedrijf met goede referenties met betrekking tot het verbouwen en transformeren van onder meer panden met een cultuurhistorische waarde. De bouwkosten zijn begroot op ongeveer 220.000 euro. De overige ruimte in het bouwdepot is bestemd voor onvoorziene uitgaven. Het is per slot van rekening een pand uit 1934.