Risico- & prijsbeleid

SamenInGeld streeft ernaar dat alle projecten die op haar platform worden geplaatst, succesvol worden afgerond en investeerders hun volledige belegging (met rente) terugkrijgen. Dat kunnen we uiteraard niet garanderen. Wel kunnen we het risico op verzuim door een projecteigenaar verkleinen door alle projectaanvragen kritisch te beoordelen. Dat doen we dan ook!

Alle projectenaanvragen worden individueel beoordeeld op de financiële haalbaarheid, de waarde van het onderpand en de financiële positie van de projecteigenaar. Als een project volgens SamenInGeld te risicovol is, wijzen we de aanvraag af. In dit Risico- en Prijsbeleid lichten we toe hoe we bij de beoordeling van projecten te werk gaan, om zo de Verzuimgraden op ons platform zo laag mogelijk te houden.

Daarnaast geven we in dit Risico- en Prijsbeleid inzicht in hoe de prijs van een lening tot stand komt en welke kosten in rekening worden gebracht bij investeerders en projecteigenaren. Tot slot, wordt een toelichting gegeven op de “risicocategorieën” die bij elk project worden geplaatst. Met deze transparantie stellen we de investeerder in staat een goed geïnformeerde keuze te maken.

SamenInGeld onderwerpt elke projectaanvraag aan een kritische kredietrisicobeoordeling. Daarom worden alle projectaanvragers gevraagd om hun project met een grondige financiële analyse te onderbouwen. Daarnaast dient een onafhankelijk taxatierapport te worden ingediend om de waarde van het onderpand te bepalen. Tot slot kijkt SamenInGeld kritisch naar de financiële situatie van de projecteigenaar en zijn bestaande vastgoedportefeuille. Hierna wordt de kredietrisicobeoordeling in meer detail toegelicht.

De eerste stap in de kredietrisicobeoordeling is een algemene beoordeling van het project. We kijken daarbij of het project wel bij ons past. Daarbij gelden de volgende criteria:

• Doel: SamenInGeld focust op een specifiek marktsegment. Projecten die daar niet binnen passen worden afgewezen. Hierna worden de criteria toegelicht:
• SamenInGeld biedt uitsluitend crowdfunding-projecten aan voor de financiering van vastgoedprojecten die bestemd zijn voor verhuur.
• SamenInGeld biedt uitsluitend crowdfunding-projecten aan voor de financiering van vastgoedprojecten die zijn “gezekerd” door een hypotheekrecht.
• SamenInGeld beoordeelt bij de aanvraag de staat van het vastgoed. Panden die in zeer slechte staat verkeren, worden uitgesloten.
• SamenInGeld sluit (zakelijk) vastgoed waarin ondernemingen worden gevoerd die actief zijn in “gevoelige branches” (zoals coffee- smartshops of sekswerkplekken) uit.
• SamenInGeld sluit financiering van vastgoed met een getaxeerde waarde van meer dan EUR 2,5 miljoen uit.
• SamenInGeld biedt uitsluitend crowdfunding-projecten aan voor de financiering van vastgoedprojecten in Nederland.

Hoogte financiering: De hoogte van de financiering wordt bepaald aan de hand van de zogenaamde ‘Loan to Value’ (“LTV”). De LTV geeft inzicht in de geleende bedragen ten opzichte van de waarde van het onderpand en wordt als volgt berekend:

LTV = (Geleend bedrag/ Waarde van het onderpand) x 100%

Afhankelijk van de bestemming van het te financieren vastgoed gelden de volgende financieringslimieten:

• Residentieel: In beginsel financiert SamenInGeld tot 80% van de waarde van het onderpand van het project (er geldt dus in beginsel een maximale LTV van 80%). Indien er overwaarde in de totale vastgoedportefeuille van de projecteigenaar aanwezig is, staat SamenInGeld toe dat tot 90% van de waarde van het onderpand van het project wordt gefinancierd (er geldt dus altijd een maximale LTV van 90%). Voorwaarde is dan wel dat de projecteigenaar kan aantonen dat de waarde van zijn totale vastgoedportefeuille voor maximaal 80% met leningen is gefinancierd (er geldt dus altijd een maximale LTV van 80% over de gehele vastgoedportefeuille van de projecteigenaar).
• Gemengd: In beginsel financiert SamenInGeld tot 80% van de waarde van het onderpand van het project (er geldt dus in beginsel een maximale LTV van 80%). Indien er overwaarde in de totale vastgoedportefeuille van de projecteigenaar aanwezig is, staat SamenInGeld toe dat tot 85% van de waarde van het onderpand van het project wordt gefinancierd (er geldt dus altijd een maximale LTV van 85%). Voorwaarde is dan wel dat de projecteigenaar kan aantonen dat de waarde van zijn totale vastgoedportefeuille voor maximaal 80% met leningen is gefinancierd (er geldt dus altijd een maximale LTV van 80% over de gehele vastgoedportefeuille van de projecteigenaar).
• Zakelijk: In beginsel financiert SamenInGeld tot 65% van de waarde van het onderpand van het project (er geldt dus in beginsel een maximale LTV van 65%). Indien er overwaarde in de totale vastgoedportefeuille van de projecteigenaar aanwezig is, staat SamenInGeld toe dat tot 80% van de waarde van het onderpand van het project wordt gefinancierd (er geldt dus altijd een maximale LTV van 80%). Voorwaarde is dan wel dat de projecteigenaar kan aantonen dat de waarde van zijn totale vastgoedportefeuille voor maximaal 80% met leningen is gefinancierd (er geldt dus altijd een maximale LTV van 80% over de gehele vastgoedportefeuille van de projecteigenaar).

Op de projectpagina wordt altijd uitdrukkelijk vermeld tot welk percentage een project wordt gefinancierd. Indien de initiële financieringslimiet wordt overschreden, wordt vermeld waarom SamenInGeld dat verantwoord vindt gelet op de “Loan-to-Value” van de gehele vastgoedportefeuille.  Het resterende bedrag (dat niet via SamenInGeld wordt gefinancierd) dient altijd uit eigen middelen te worden betaald. De aanvrager dient bewijs te overleggen dat het benodigde bedrag vrij beschikbaar is.

• Looptijd project: SamenInGeld financiert in beginsel alleen projecten met een looptijd van maximaal 5 jaar. In uitzonderlijke gevallen wordt hiervan afgeweken. Investeerders worden van een dergelijke afwijking altijd uitdrukkelijk geïnformeerd op de projectpagina van de website en via het Essentiële BeleggingsInformatie-document.

• Overige eisen: Voor sommige vastgoedprojecten is een (verhuurders)vergunning nodig van een gemeente en/of dient een brandveiligheidsbewijs te worden overlegd. Deze eisen zijn natuurlijk essentieel voor het slagen van een project. Alleen als de projecteigenaar een geldende vergunning en/of brandveiligheidsbewijs overlegt accepteren we het project.

De tweede stap in de kredietrisicobeoordeling is de financiële analyse van het project. De financiële analyse van het project wordt uitgevoerd op basis van het business plan dat de projecteigenaar bij de aanvraag heeft ingediend.

• Inkomsten vs. kosten: SamenInGeld financiert uitsluitend projecten waarbij de verwachte huuropbrengsten ten minste 10% hoger liggen dan de verwachte kosten. De verwachte huuropbrengsten in het business plan worden gecontroleerd aan de hand van de verwachte huuropbrengsten in het taxatierapport. De kosten worden berekend op basis van de maandelijkse verschuldigde rente en/of* aflossing. Je kunt deze berekening nalezen in de Financiële Analyse bij elk project.

*Voor de eerste twee investeringsschijven (Schijf 1A en Schijf 1B) geldt dat deze aflossingsvrij zijn. Bij het bepalen van kosten voor de berekening van de maandelijkse kosten wordt alleen uitgegaan van de rente. Voor een uitleg van de schijvensystematiek verwijzen we naar het “Prijsbeleid” hieronder.

• Kennis- & ervaring: SamenInGeld financiert uitsluitend projecten door partijen die in een “zakelijke capaciteit” vastgoed ontwikkelen (d.w.z. die niet als “consument” kwalificeren onder de toepasselijke regelgeving). Dat betekent – onder meer – dat projecteigenaren ten minste 3 vastgoedtransacties dienen te hebben verricht om in aanmerking te komen voor financiering via het platform van SamenInGeld.

Projecteigenaren beschikken dus altijd over deze (minimale) kennis- en ervaring met het ontwikkelen van vastgoed. Daarbovenop wordt per aanvraag gekeken of de specifieke kenmerken van een project passend zijn in het licht van de kennis- en ervaring van een projecteigenaar. Hierbij wordt in het bijzonder gekeken naar de volgende elementen:

• Hoogte financiering: Heeft de projecteigenaar eerder voor een vergelijkbaar bedrag financiering gekregen (of wordt om een veel hoger bedrag gevraagd)?
• Vastgoedtype: Heeft de projecteigenaar ervaring met het type vastgoed of is het de eerste keer dat, bijvoorbeeld, in zakelijk vastgoed wordt geïnvesteerd?
• Doel investering: Heeft de projecteigenaar, bijvoorbeeld, eerder financiering gekregen voor de renovatie van het pand (of op een andere manier ervaring met renovatie van vastgoed)?

Gebrekkige kennis- en ervaring wordt door SamenInGeld als een risico beschouwd voor het slagen van een project. Indien de kennis- en ervaring van de projecteigenaar naar de professionele inschatting van SamenInGeld onvoldoende is (gelet op de hoogte van de financiering, het type pand of het doel van de investering), dan wordt de aanvraag afgewezen.

De overwegingen van SamenInGeld ten aanzien van kennis- en ervaring worden niet gepubliceerd. Wel vind je op de projectpagina van een individueel project meer informatie over de projecteigenaren. Projecteigenaren stellen zich hier aan de investeerders voor en vertellen daarbij over hun vastgoed ervaring alsook andere relevante professionele ervaring.

De derde stap in de kredietrisicobeoordeling is de financiële analyse van het onderpand. SamenInGeld plaatst uitsluitend projecten die door hypothecair krediet worden “gezekerd” (na sluiting van het project). Daarbij is het natuurlijk wel van belang dat het onderpand goed gewaardeerd is. Daarom toetst SamenInGeld het onderpand als volgt:

• Taxatierapport: Alle projectaanvragen dienen te worden vergezeld van een taxatierapport dat is opgesteld door een onafhankelijk taxateur en niet ouder is dan 3 maanden. Indien een taxatierapport ontbreekt wordt de aanvraag afgewezen.
• Opstalverzekering: Vastgoed als onderpand biedt natuurlijk geen zekerheid als het niet goed is verzekerd. Daarom vereist SamenInGeld van alle projectaanvragers een opstalverzekeringsbewijs alsook een (betaal)bewijs waaruit blijkt dat de verzekeringspremies zijn voldaan.

De vierde stap in de kredietrisicobeoordeling is de financiële analyse van de projecteigenaar. Hierbij wordt gekeken naar de algemene financiële situatie van de aanvrager en in het bijzonder naar zijn lopende vastgoedportefeuille. Indien de projectaanvrager te veel schulden heeft in verhouding tot zijn bezit, wordt de aanvraag afgewezen.

• Financiële situatie: Alle projectaanvragers dienen inzicht te geven in hun financiële situatie. De documenten die daarbij beoordeeld worden, verschillen voor aanvragers die optreden als rechtspersoon en als natuurlijke persoon:

• Rechtspersonen: Rechtspersonen dienen goedgekeurde jaarcijfers over de afgelopen 3 jaren aan te leveren. Er wordt onder meer gekeken of de onderneming consistent positieve resultaten heeft geboekt. Daarnaast wordt beoordeeld of de gemiddelde winst voldoende is, zodat ook bij tegenvallende huurinkomsten, de rente en aflossing voldaan kunnen worden.

• Natuurlijke personen: Natuurlijke personen dienen hun belastingaangiften over de afgelopen 3 jaren aan te leveren. Er wordt daarbij in het bijzonder gekeken naar de inkomstenbelasting die betaald is. Indien uit de aangiften blijkt dat er te weinig inkomsten zijn om bij tegenvallende huurinkomsten, de rente en aflossing te voldoen, wordt de aanvraag afgewezen.

Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat SamenInGeld ook altijd een toets op het BKR-registratie uitvoert. Indien een projecteigenaar een negatieve registratie heeft, zal de aanvraag in beginsel worden afgewezen. In sommige gevallen oordeelt SamenInGeld dat de negatieve BKR-registratie geen invloed heeft op het kredietrisico van de projecteigenaar en is de negatieve registratie geen afwijzingsgrond. Indien dit het geval is, wordt de negatieve registratie met een bijbehorende verklaring van de projecteigenaar op de projectpagina opgenomen.

• Vastgoedportefeuille: Zoals hierboven (onder “Kennis & ervaring”) al is opgemerkt, moeten projecteigenaren bij SamenInGeld ten minste 3 vastgoedtransacties hebben verricht om in aanmerking te komen voor financiering via het platform van SamenInGeld. Dat betekent dat projectaanvragers al een “vastgoedportefeuille” hebben. SamenInGeld vraagt aanvragers om gedetailleerd inzicht te geven in deze vastgoedportefeuille.

Op basis van de door de aanvrager aangeleverde informatie (die altijd moet worden onderbouwd met bewijzen) wordt de “Loan-to-Value” (“LTV”) van de gehele vastgoedportefeuille (inclusief het nieuw te financieren pand) berekend. Aan de hand hiervan wordt bepaald of de financiering binnen de toepasselijke LTV-grenzen blijft. De grenzen en de berekening zijn hierboven toegelicht bij de beschrijving van de hoogte van de financiering (onder “Algemene projectbeoordeling”).

• Overige inkomsten & schulden: Naast de bovenstaande informatie (Financiële situatie) wordt van natuurlijke personen aanvullend gevraagd aan te geven welke andere inkomsten en schulden zij hebben. Ter controle worden ook hiervan altijd bewijzen opgevraagd. Deze uitvraag is bedoeld om eventuele ontwikkelingen ná de periode waarop de laatste IB-aangifte of jaarcijfers betrekking hebben, in beeld te brengen.

SamenInGeld hanteert een uniforme en openbare rentetarieven voor projecten. De rentetarieven worden berekend op basis van een overzichtelijk prijsmodel. Daarnaast brengt SamenInGeld administratie-, beheers- en bemiddelingsvergoedingen in rekening. Het prijsmodel (voor het berekenen van de rente) en de bijkomende kosten worden hierna nader toegelicht.

Voor het bepalen van de rente zijn de marktprijzen leidend: SamenInGeld kijkt hiervoor naar de zogenaamde “12-maands EURIBOR” en stelt vervolgens op basis van een commerciële inschatting een initieel rentetarief vast. Vervolgens wordt daar bovenop een renteopslag gerekend op basis van drie factoren:

• Schijftype
• Looptijd
• Vastgoedtype

De bovengenoemde factoren bepalen het rentebasistarief. Vervolgens wordt in een individueel geval beoordeeld of een rentekorting van toepassing is. Hierna worden deze verschillende rentefactoren in meer detail toegelicht.

Factor 1: Schijftype
SamenInGeld werkt met een schijvensystematiek. Dat betekent dat het te financieren bedrag wordt “opgeknipt” in vier verschillende hypotheken op basis van de volgende verdeling:

Schijf 1A:             Aflossingsvrije hypotheek voor 0% tot 50% van de taxatiewaarde.
Schijf 1B:              Aflossingsvrije hypotheek voor 50% tot 70% van de taxatiewaarde.
Schijf 2:                Annuïtaire hypotheek voor 70% tot 85% van de taxatiewaarde.
Schijf 3:                Annuïtaire hypotheek voor 85% tot 90% van de taxatiewaarde.

Voor elke schijf wordt dus een aparte hypotheek afgesloten (in dezelfde hypotheekakte). Dat betekent dat elke schijf een andere rangorde heeft bij de uitoefening van het hypotheekrecht. De volgorde bij het uitoefenen van het hypotheekrecht is als volgt: eerst schijf 1A, dan schijf 1B, daarna schijf 2, en, tot slot, schijf 3.

Het schijftype is daarmee bepalend voor het risico dat een investeerders zijn investering verliest bij uitoefening van het hypotheekrecht. Om die reden wordt voor elke hoger gelegen schijf een hogere renteopslag in rekening gebracht.

Factor 2: Looptijd
Naast de volgorde van het hypotheekrecht, is ook de looptijd van de lening een belangrijke risicofactor. Daarbij geldt de regel: hoe korter de looptijd, hoe lager de rentevergoeding. Om die reden wordt voor elke langer lopende financiering een hogere renteopslag in rekening gebracht.

Factor 3: Vastgoedtype
Naast de volgorde van het hypotheekrecht en de looptijd is ook het vastgoedtype van de lening een belangrijke risicofactor. Daarbij geldt de regel: residentieel is minder risicovol dan gemengd, en gemengd minder risicovol dan zakelijk. Dienovereenkomstig wordt een hogere renteopslag in rekening gebracht.

Rentetabel basistarief
Het bepalen van de renteopslag per schijftype en looptijd is gebaseerd op een professionele en commerciële inschatting. De opslag voor het type pand is gefixeerd en bedraagt voor vastgoedtype “gemengd” 0,75% en voor vastgoedtype “zakelijk” 1,50%. Dat resulteert in de onderstaande (publieke) rentetarieven:

Let op: De tarieven worden regelmatig geüpdatete. De cijfers in de bovenstaande tabel zijn dus mogelijk verouderd. Kijk voor de actuele rentetarieven op: “Lenen”.

Rentekorting
Nadat de basisrente is vastgesteld, wordt op basis van de “Loan-To-Value” (“LTV”) van de gehele vastgoedportefeuille bepaald of een rentekorting wordt toegepast. Voor de berekening van de LTV verwijzen we naar het hoofdstuk hierboven (onder “Kredietrisicobeoordeling”). Voor het toepassen van de rentekorting gelden de volgende criteria:

Geen project specifieke prijzen
Het is belangrijk om op te merken dat de bovenstaande tariefstructuur voor alle projecten gelijk is en SamenInGeld dus een vaste tariefstructuur hanteert. Dat volgt uit ons uniforme acceptatie- en risicobeoordelingsbeleid. Er worden in beginsel geen extra rente-opslagen gerekend voor een project.

Let op: In uitzonderlijke situaties wordt hiervan afgeweken. Als er, bijvoorbeeld, uitzonderlijke haast is bij een project, dan kan SamenInGeld besluiten een extra renteopslag te rekenen. Indien dat het geval is, wordt dit altijd uitdrukkelijk vermeld op de projectpagina alsook in het Essentiële BeleggingsInformatiedocument.

Vaste kosten
Naast rente en aflossing betaalt de projecteigenaar bij het afsluiten van de lening:

• Bemiddelingskosten: Eenmalige bemiddelingskosten voor het faciliteren van de lening.
• Administratiekosten: Maandelijkse administratiekosten voor het administreren van betalingen.

Aan het einde van de looptijd van de lening, betaalt de projecteigenaar:

• Eindaflossingskosten: Eenmalige kosten in verband met het opstellen van de aflossingsnota.

Kosten bij vervroegde aflossing
Projecteigenaren kunnen vervroegd aflossen op een project maar betalen daarvoor wel een prijs:

• Boeterente: Afhankelijk van het aantal maanden dat resteert voor het einde van de looptijd wordt een boeterente gerekend:
• Meer dan 6 maanden resterend: 6 maanden aan boeterente.
• Tussen 3 en 6 maanden resterend: Resterende maanden aan boeterente.
• Minder dan 3 maanden resterend: Geen boeterente.

Overige kosten
Naast de bovengenoemde kosten die direct ten gunste komen van SamenInGeld, draagt de projecteigenaar ook de kosten in verband met, bijvoorbeeld, het vestigen van de hypotheek bij de notaris alsook de kosten die gepaard gaan met het uitwinnen van de zekerheid in geval van verzuim. Voor een volledig overzicht wordt verwezen naar de Algemene Voorwaarden van SamenInGeld.

Beheerskosten
Investeerders betalen uitsluitend maandelijks beheerkosten. De tarieven voor de beheervergoeding zijn in het eerste jaar 0,055 % per maand en in de daaropvolgende jaren 0,025 % per maand. De beheervergoeding wordt in mindering gebracht op maandelijks te ontvangen rente en/of aflossing.

Overige kosten
Indien een toegezegd bedrag (door inschrijving) niet tijdig wordt betaald, dan zijn er geen overige kosten voor de investeerder.

Bij SamenInGeld worden alle projecten opgedeeld in 1 tot 4 schijven (afhankelijk van de hoogte van de gevraagde financiering). Zoals hierboven (onder Prijsbeleid) ook is toegelicht, vindt die verdeling plaats op basis van de onderstaande criteria:

Schijf 1A:          Aflossingsvrije hypotheek voor 0 tot 50% van de taxatiewaarde.
Schijf 1B:          Aflossingsvrije hypotheek voor 50% tot 70% van de taxatiewaarde.
Schijf 2:            Annuïtaire hypotheek voor 70 tot 85% van de taxatiewaarde.
Schijf 3:            Annuïtaire hypotheek voor 85 tot 90% van de taxatiewaarde.

Daarnaast worden alle projecten gecategoriseerd op basis van het vastgoedtype. De volgende vastgoedtypen worden onderscheiden:

Residentieel:     Vastgoed bestemd voor particulier verhuur.
Gemengd:           Vastgoed bestemd voor een combinatie van particuliere- en zakelijke verhuur.
Zakelijk:              Vastgoed bestemd voor zakelijke verhuur.

Zoals hierboven (onder Prijsbeleid) is toegelicht, zijn het schijftype en vastgoedtype belangrijke risicofactoren die tot uitdrukking komen in de rente die een projecteigenaar betaald (en een investeerder ontvangt).  

Risicocategorieën
De combinatie van schijftype en vastgoedtype vormen een “risicocategorie”. Bij elke lening wordt (vanaf oktober) door middel van een label aangegeven welke risicocategorieën op een project van toepassing zijn. Het is belangrijk om op te merken dat de risicocategorisering geen “Kredietscore” zijn in de zin van de Crowfundingverordening. De risicocategorisering kijkt uitsluitend naar de factoren “Schijftype” en “Vastgoedtype”. Hieronder vind je een overzicht van de risicocategorieën en de corresponderende labels:

Omdat de maximale financiering van vastgoed met gebruiksdoel “gemengd” en “zakelijk” beperkt zijn tot maximaal 85% respectievelijk 80% van de financiering is er geen categorie “Extra hoog B” of “Extra hoog C”.