Rotterdam Rochussenstraat 337A

Over dit project

Even voorstellen
De samenwerkingscombinatie van de ontwikkelaars City Living BV en Rochussen Vastgoed BV heeft gezamenlijk de nodige ervaring in vastgoed. De eigenaren van Rochussen Vastgoed BV zijn de heren Anco Sesselaar, King H. Kho en Shou X. Wu, woonachtig in Rotterdam. Liefhebbers van stadsherstel en het renoveren van karakteristieke woningen naar goed bewoonbare en comfortabele appartementen. De eigenaren van Rochussen Vastgoed BV hebben op diverse plekken woningen toegevoegd, zoals in onder andere Amsterdam maar zijn vooral actief op de Rotterdamse woningmarkt. Zo is een woning uit 1867 aan de Schiedamsesingel 195 met vijf woonlagen van binnen en van buiten geheel gerenoveerd en verbouwd naar drie mooie residentiële appartementen met royale buitenruimtes. Een bijzonderheid hierbij is dat de vroegere aanpassingen aan de voorgevel zijn hersteld naar het oorspronkelijke uiterlijk, waardoor het pand nu beter past in het ensemble van gelijksoortige herenhuizen.

Daarnaast zijn de eigenaren van Rochussen Vastgoed BV actief op de Mathenesserlaan, Henegouwerlaan, de Schiekade en de Noorderhavenkade. Stuk voor stuk bijzondere objecten die met behulp van SamenIngeld worden gerealiseerd, en bijgevolg op de website van SamenInGeld te volgen zijn.

De heer Sesselaar heeft vele jaren bij de overheid gewerkt in diverse functies. Sinds een aantal jaren heeft hij van de vastgoedontwikkeling zijn hoofdfunctie gemaakt. De heer Kho is naast vastgoedontwikkelaar al lange tijd vrijgevestigde psychiater. De heer Wu is een goede bekende in vastgoedland. Als oprichter van Real Estate Masterclass (REM) draagt hij zijn kennis van vastgoedontwikkelingen en marktomstandigheden over via sociale mediakanalen, zoals Youtube. Via het Youtubekanaal worden ook video’s gepost van lopende projecten van collega’s, zoals van de Schiedamsesingel. Daarnaast is REM een trainingsinstituut voor het splitsen en transformeren.

Via het REM-netwerk zijn de heren in contact gekomen met mevrouw Rutool Jani. Zij is met haar man gevestigd in Vlaardingen. Vanwege onderwijskundige en wetenschappelijke werkzaamheden aan de Erasmus Universiteit zijn zij jaren geleden met hun gezin verhuisd vanuit India naar Nederland. Mevrouw Jani, net als haar man universitair docent, heeft ervaring met stedelijke vastgoedontwikkeling en investeringen in haar geboorteland. In Nederland is er vooral ervaring met verhuur. Door middel van de samenwerking met Rochussen Vastgoed BV hoopt zij een positieve bijdrage te leveren aan de Rotterdamse woningmarkt. Zij merkt in haar netwerk dat er veel interesse is naar relatief betaalbare koopwoningen op centrale locaties in Rotterdam. Dit motiveert haar om hieraan een bijdrage te leveren.

Project
Vrij uitzicht over het water, een centrale ligging, goede bereikbaarheid, karakter en ruime woningen. Dat zijn de belangrijkste kenmerken van het pand aan de Rochussenstraat, in de Rotterdamse wijk Delfshaven. Zowel het centrum van Rotterdam als het zuidelijke deel van de stad zijn vanaf de Rochussenstraat uitstekend bereikbaar. Dat geldt ook voor de uitvalswegen, winkels en scholen.

Op een steenworp afstand van het historische Delfshaven bevindt zich een gemeentelijk monument uit de late jaren twintig, bestaande uit vijf woonlagen en een vliering. Geheel in de stijl van die tijd, met lichte art-decokenmerken en expressionistische invloeden. De architect was A.P.B. Otten, die ook een groot deel van de woningen in Blijdorp ontwierp. De bovenste drie verdiepingen en de vliering vormen samen een bovenwoning, die is aangekocht door de combinatie City Living B.V. en Rochussen Vastgoed B.V.

Zoals bij verschillende andere grote panden in Rotterdam sluit de oppervlakte van circa 220 m² niet meer volledig aan op de woonwensen van deze tijd. Dit heeft allereerst te maken met de hoge verbouwings- en onderhoudskosten voor particuliere kopers. Daarnaast zijn deze panden toe aan een modernisering. In het verleden werd minder aandacht besteed aan geluidsisolatie, de isolatie van muren en vloeren en andere vormen van wooncomfort.

Tegelijkertijd zoekt de huidige koper, vaak met een kleiner huishouden, vooral een duurzaam, hoogwaardig afgewerkt en comfortabel appartement. Door de aanzienlijk kleinere metrages blijft bovendien de totale aankoopprijs beter betaalbaar. Daarom wordt Rochussenstraat 337A gesplitst in drie appartementen van respectievelijk 60, 61 en 83 m².

Deze nieuwe indeling zorgt ervoor dat het meer dan honderd jaar oude gemeentelijke monument aan de binnenzijde ingrijpend wordt verbeterd en verduurzaamd, terwijl de karakteristieke buitenzijde uiteraard volledig behouden blijft.

De potentie van Delfshaven is groot. Bedrijven, hogescholen, universiteiten en andere instellingen bevinden zich in de directe omgeving. Voor de mensen die daar werken, is veel behoefte aan kwalitatieve huisvesting. Vanuit onze ervaring weten wij aan welke eisen onze appartementen moeten voldoen.

Daarbij vinden wij buurtparticipatie belangrijk. Wij onderhouden contact met de buren en de VvE. Dit werkt twee kanten op: bewoners weten wat er in hun omgeving gebeurt en wij leren de bijzonderheden van het pand en de omgeving beter kennen. Zo weten wij dat deze gemeentelijke monumenten volgens een destijds gebruikelijk bouwprincipe zijn gebouwd. De bovenste woonlaag heeft bijvoorbeeld enkelsteens scheidingsmuren tussen de woningen, omdat daar oorspronkelijk de slaapkamers waren gesitueerd. Destijds werd weinig belang gehecht aan geluidsisolatie en beperking van warmteverlies. In onze verbouwingsplannen besteden wij hier juist veel aandacht aan. Geluidsisolatie en energieprestaties hebben daarbij hoge prioriteit.

De totale verbouwingskosten worden geraamd op € 340.000.

Aanvraag
De businesscase van Rochussenstraat 337A is solide. De vraag naar relatief betaalbare woningen met twee of drie slaapkamers blijft onverminderd groot. Mede op basis van recente, vergelijkbare transacties in de directe omgeving, zoals opgenomen in het taxatierapport, wordt uitgegaan van een verkoopprijs van circa € 6.350 per m² voor de twee kleinere appartementen en € 5.600 per m² voor het grootste appartement. Hoewel wij in onze berekeningen uitgaan van deze conservatieve uitgangspunten, verwachten wij in de praktijk een iets hogere verkoopopbrengst.

Bij een totale verkoopbare oppervlakte van 208 m² resulteert dit in een verwachte en getaxeerde verkoopopbrengst van circa € 1,25 tot € 1,30 miljoen.

Voor de realisatie van het project wordt via SamenInGeld een hypothecaire lening van circa € 1,1 miljoen aangevraagd met een looptijd van tien maanden. Hiermee bedraagt de financiering minder dan 90% van de getaxeerde marktwaarde na verbouwing.

De verwachte brutowinst bedraagt circa € 100.000 tot € 150.000.

De realisatie is in handen van Deluxe Wonen, een aannemer met een bewezen trackrecord in hoogwaardige renovatie- en transformatieprojecten binnen de woningbouw. Dit waarborgt kwaliteit, een strakke planning en een betrouwbare uitvoering.