Tuk Tukseweg 172-178

Informatie projecteigenaar*

Even voorstellen
Mijn naam is Raydel Hardley, vastgoedondernemer en projectontwikkelaar met ruime ervaring in aankoop, transformatie, renovatie, splitsing en verkoop van vastgoed. Mijn focus ligt op projecten waarbij bestaande objecten worden herontwikkeld naar kwalitatieve woonruimte die aansluit op de marktvraag. Daarbij werk ik met vaste bouwkundige, financiële en commerciële partners en begeleid ik projecten van aankoop en vergunning tot uitvoering, oplevering en verkoop.

Samenwerking en projectteam
Voor de Tukseweg 172-178 ben ik de samenwerking aangegaan met mijn compagnon Marvin Morrison. Marvin brengt veel technische en bouwkundige kennis en ervaring mee en heeft een sterke passie voor verbouwing en bouwkundige ontwikkeling. Hij is technisch onderlegd, heeft goed inzicht in constructieve vraagstukken en ervaring met het projectmatig begeleiden van bouwprojecten. Zijn nauwkeurige manier van werken en focus op kwaliteit maken hem een belangrijke aanvulling binnen het projectteam.

Binnen de samenwerking richt ik mij voornamelijk op vastgoedontwikkeling, financiering, vergunningen, organisatie en verkoop. Marvin richt zich sterk op de technische voorbereiding, uitvoerbaarheid, bouwbegeleiding en kwaliteitsbewaking. Specialistische werkzaamheden worden waar nodig uitgevoerd door professionele aannemers, installateurs, constructeurs en adviseurs.

Het object en het plan
Het project betreft de Tukseweg 172-178 in Tuk. Het bestaande vastgoed wordt herontwikkeld naar 11 zelfstandige appartementen door een combinatie van transformatie, uitbreiding en nieuwbouw. Het doel is moderne, energiezuinige en instapklare woningen te realiseren met aandacht voor comfort, praktische indeling, technische kwaliteit en hoogwaardige afwerking.

Voor de uitvoering is een concrete aannemersofferte aanwezig voor de bouwkundige realisatie. Daarmee is de uitvoerbaarheid van het project vooraf technisch en financieel onderbouwd. Na realisatie worden de appartementen afzonderlijk verkocht aan particuliere kopers.

Verkoopanalyse vóór start bouw
Een vast onderdeel van onze aanpak is dat wij vóór de start van de verbouwing samen met onze vaste verkooppartner een verkoop- en marktanalyse uitvoeren. Daarbij wordt gekeken naar de lokale vraag, doelgroep, concurrerend aanbod, woningtypen, oppervlakten, afwerkingsniveau en passende verkoopprijzen. De uitkomsten worden meegenomen in de definitieve positionering en uitvoering van het project.

Waar mogelijk starten wij de verkoop al vóór of tijdens de bouw. Daarmee toetsen wij vroegtijdig de marktacceptatie en beperken wij het verkooprisico. Deze werkwijze is eerder succesvol toegepast bij Achterweg 50 A-B-C in Nieuwe Wetering, waar de woningen vroegtijdig in de markt zijn gezet en de verkoop succesvol is verlopen. Voor Tukseweg wordt dezelfde werkwijze toegepast, waarbij onze verkooppartner vooraf onderzoek doet naar de vraag in Tuk, Steenwijk en omgeving.

Doelgroep en concurrentie
De appartementen richten zich voornamelijk op starters, alleenstaanden, kleine huishoudens en senioren die een moderne en instapklare woning zoeken in Tuk, Steenwijk of de omliggende regio. Het project concurreert met bestaande en nieuwbouwappartementen in deze markt. Door vooraf verkooponderzoek te doen en de woningen gericht te positioneren, wordt aangesloten op de actuele vraag. De prognose gaat uit van reguliere commerciële verkoop aan onafhankelijke particuliere kopers en niet van verkoop aan vrienden of familie.

Uitvoering, kasstroom en scenario’s
Tijdens de ontwikkel- en bouwfase zijn de kasstromen hoofdzakelijk negatief door aankoop-, bouw- en financieringskosten. De primaire inkomsten ontstaan bij de gefaseerde verkoop van de appartementen. De verkoopopbrengsten vormen daarmee de belangrijkste bron voor aflossing van de crowdfundingfinanciering.

Voor de beoordeling van het project wordt gewerkt met minimaal drie scenario’s: een voorzichtig scenario met lagere of tragere verkoop, een basisscenario op basis van de verwachte marktontwikkeling en een positief scenario bij een sterkere verkoopmarkt. Ook bij een tragere verkoop wordt gestuurd op gefaseerde verkoop, passende prijsstelling, kostenbeheersing en een langere verkoopperiode indien nodig. De financiële uitwerking van deze scenario’s is opgenomen in het afzonderlijke bedrijfsplan en de projectbegroting, zodat dit projectvoorstel bewust overzichtelijk blijft.

Sterke punten en aandachtspunten
De sterke punten van het project zijn de combinatie van vastgoedontwikkeling en technische expertise binnen het projectteam, een concreet plan voor 11 afzonderlijk verkoopbare woningen, een vooraf onderbouwde bouwkundige uitvoering en een verkoopstrategie die al vóór de bouw start. Daarnaast spreidt de verkoop over meerdere woningen het exitrisico.

Belangrijke aandachtspunten zijn mogelijke bouwvertraging, hogere uitvoerings- of financieringskosten en een langere verkooptijd. Deze risico’s worden beheerst door technische begeleiding, kwaliteits- en budgetbewaking, inzet van professionele derden en vroegtijdige markttoetsing met de vaste verkooppartner.

Ervaring en historische onderbouwing
Het project betreft ontwikkeling voor verkoop en is geen bestaande verhuurexploitatie. Daardoor zijn historische huurkasstromen niet representatief voor de terugbetalingscapaciteit. De onderbouwing bestaat uit de concrete projectopzet, aannemersofferte, verkoopanalyse, marktverwachtingen en ervaring met eerdere transformatie- en verkoopprojecten. De succesvolle aanpak bij onder andere Achterweg 50 A-B-C vormt daarbij een relevante praktijkreferentie.

Waarom crowdfunding via SamenInGeld?
Crowdfunding via SamenInGeld past bij dit project omdat sprake is van een concreet vastgoedproject met een duidelijke ontwikkelstrategie en een heldere exit door verkoop van de afzonderlijke appartementen. Mijn eerdere ervaringen met SamenInGeld zijn positief en kenmerken zich door duidelijke communicatie en heldere afspraken.

De combinatie van ervaring in vastgoedontwikkeling, de technische expertise van Marvin Morrison, professionele externe partijen en een verkoopstrategie die vóór de bouw wordt voorbereid, vormt een solide basis voor een beheerste uitvoering en terugbetaling van de financiering.

Exitstrategie
De primaire exitstrategie is de gefaseerde verkoop van de 11 appartementen. De netto verkoopopbrengsten worden aangewend voor aflossing van de crowdfundingfinanciering en de resterende projectverplichtingen. Door de woningen afzonderlijk te verkopen en de verkoop al vroeg in het project voor te bereiden, wordt de terugbetaling niet afhankelijk gemaakt van één koper of één verkoopmoment.

*Bovenstaande informatie is door de projecteigenaar zelf aangeleverd.