Is vastgoed nog interessant door de veranderingen in box 3?

Door de veranderingen die eraan komen in box 3 vragen veel beleggers zich af of vastgoed nog wel rendabel is. Jarenlang gold een verhuurde woning als een aantrekkelijke manier om vermogen op te bouwen, met inkomsten uit huur en mogelijke waardestijging van het vastgoed. De aankomende wijzigingen in de belastingregels zorgen er echter voor dat veel particuliere vastgoedbeleggers twijfelen over die winstgevendheid.

Is investeren in vastgoed niet meer interessant door veranderingen in box 3? Dat is niet het geval. Wel zijn de spelregels veranderd en is het belangrijker geworden om kritisch naar rendement, kosten en risico’s te kijken.

Wat gaat er veranderen in box 3?

De plannen voor box 3 worden de komende jaren stapsgewijs ingevoerd. Daardoor is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de regels die nu gelden en het toekomstige stelsel waar de overheid naartoe werkt. Eerst kijken we daarom naar de huidige situatie.

Waar staan we nu in 2026?

Op dit moment werkt box 3 nog met vaste rendementspercentages. Voor overige bezittingen, waaronder een tweede woning of verhuurd vastgoed, rekent de Belastingdienst in de voorlopige aanslag 2026 met een forfaitair rendement van 6%. Over het berekende rendement geldt een belastingtarief van 36%. Vermenigvuldigd komt dit neer op 2,16% over het belastbare deel dat aan overige bezittingen wordt toegerekend. Het heffingsvrije vermogen bedraagt in 2026 € 59.357 per persoon en € 118.714 voor fiscale partners.

Een vereenvoudigd voorbeeld: iemand zonder fiscale partner bezit een verhuurde woning met een WOZ-waarde van € 300.000 en heeft geen andere bezittingen of box 3-schulden. Zonder rekening te houden met een eventuele leegwaarderatio blijft na aftrek van het heffingsvrije vermogen € 240.643 over. Het forfaitaire rendement bedraagt dan ongeveer € 14.439. Bij een belastingtarief van 36% komt de box 3-heffing uit op ongeveer € 5.198. De werkelijke berekening kan anders uitvallen door schulden, ander vermogen, fiscaal partnerschap en de waardering van verhuurd vastgoed.

De tegenbewijsregeling

Sinds 2025 kan een belastingplichtige in de aangifte aangeven dat het werkelijke rendement lager was dan het forfaitaire rendement. De Belastingdienst gebruikt dan het voordeligste bedrag. Bij vastgoed bestaat het werkelijke rendement niet alleen uit ontvangen huur, maar ook uit de waardestijging of waardedaling van het pand. Onderhoudskosten zijn binnen deze regeling in principe niet aftrekbaar. Betaalde rente over een box 3-schuld kan wel worden meegenomen. Daardoor is de tegenbewijsregeling voor een verhuurd pand niet automatisch voordeliger, zeker niet wanneer de WOZ-waarde is gestegen.

Wat verandert er mogelijk vanaf 2028?

De overheid streeft naar een nieuw box 3-stelsel per 1 januari 2028, waarin het werkelijke rendement centraal staat. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 12 februari 2026 aan. De Eerste Kamer heeft de stemming aangehouden in afwachting van aangekondigde aanpassingen via een novelle. De precieze uitwerking is daarom nog niet definitief.

Volgens het wetsvoorstel dat nu voorligt, betekent dit voor vastgoed onder meer:

• Werkelijke huurinkomsten worden jaarlijks belast, waarbij bepaalde kosten en financieringsrente aftrekbaar worden
• De waardestijging van vastgoed wordt in beginsel pas belast wanneer het pand wordt verkocht
• Bij vastgoed dat minimaal 90% van het kalenderjaar wordt verhuurd, wordt uitgegaan van de werkelijke huuropbrengst
• Voor vastgoed dat beschikbaar is voor eigen gebruik bevat het voorstel een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde. Bij gemengd gebruik geldt volgens het voorstel het hoogste bedrag van de huuropbrengst of de vastgoedbijtelling

Voor woningen die op 1 januari 2028 al in box 3 vallen, wordt in het huidige voorstel de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2028 als beginwaarde gebruikt. Een latere verkoopwinst wordt vervolgens berekend ten opzichte van deze beginwaarde. Waardestijging van vóór 2028 wordt daarmee volgens het voorstel niet alsnog belast.

De uiteindelijke regels kunnen nog wijzigen. Wie meer wil weten over de actuele plannen kan terecht op de website van de Rijksoverheid.

Conclusie: vastgoed blijft interessant, maar vraagt om een scherpere afweging

De veranderingen in box 3 betekenen niet automatisch dat vastgoed geen interessante belegging meer is. Wel wordt het belangrijker om niet alleen naar de huurinkomsten of mogelijke waardestijging te kijken, maar naar het volledige nettorendement. Belastingen, financieringskosten, onderhoud, beheer en veranderende huurwetgeving spelen daarbij een steeds grotere rol.

Zelf vastgoed kopen kan nog steeds passen bij beleggers die voldoende vermogen hebben en actief betrokken willen zijn bij het beheer. Voor wie wel in vastgoed wil investeren, maar niet zelf een pand wil aankopen of onderhouden, kan vastgoed crowdfunding een alternatief zijn. Welke vorm het beste past, hangt af van je financiële situatie, beleggingsdoelen, risicobereidheid en de geldende fiscale regels.