De vastgoedfinancieringsmarkt in 2026 verandert: wat betekent dit voor investeerders?

Nederland wil de komende jaren jaarlijks 100.000 nieuwe woningen realiseren. Daarvoor is veel kapitaal nodig. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) gaat het om ongeveer €40 miljard aan investeringen per jaar, waarvan naar schatting €6,4 miljard nodig is voor de bouw van nieuwe private huurwoningen.

Juist op het moment dat deze investeringen nodig zijn, trekken particuliere vastgoedbeleggers zich vaker terug uit de huurwoningmarkt. Sinds 2023 verkopen investeerders meer huurwoningen dan zij aankopen. Een deel van het bestaande woningaanbod komt daardoor terug op de koopmarkt, terwijl voor de bouw van nieuwe woningen juist extra kapitaal nodig blijft.

Die tegenstelling heeft ook invloed op de manier waarop vastgoed wordt gefinancierd. Banken blijven daarin een belangrijke rol spelen, maar daarnaast groeit het belang van niet-bancaire financiers. Wat betekent deze ontwikkeling voor jou als investeerder in vastgoedfinancieringen?

Vastgoed wordt op steeds meer manieren gefinancierd

Vastgoed wordt traditioneel gefinancierd met een combinatie van eigen vermogen en een bancaire lening. De ondernemer brengt zelf kapitaal in en financiert het resterende deel via een bank.

Naast banken zijn er steeds meer niet-bancaire financiers actief, zoals gespecialiseerde vastgoedfinanciers, private investeerders, investeringsfondsen en crowdfundingplatformen. Zij bieden vastgoedondernemers aanvullende mogelijkheden om financiering aan te trekken.

Ook binnen deze bredere financieringsmarkt ontstaan nieuwe manieren om kapitaal beschikbaar te maken. Zo bundelen sommige kredietverstrekkers verstrekte leningen en verkopen zij deze via securitisaties aan beleggers op de kapitaalmarkt. Hierdoor komt kapitaal vrij voor nieuwe financieringen.

Crowdfunding is ook onderdeel van deze ontwikkeling. Via crowdfunding kunnen ondernemers financiering ophalen bij meerdere investeerders. Meer informatie over vastgoedfinanciering via crowdfunding vind je op onze website.

Traditionele buy-to-let staat onder druk

Een belangrijk onderdeel van de vastgoedfinancieringsmarkt bestaat uit verhuurhypotheken, ook wel buy-to-let-hypotheken genoemd. Dit zijn leningen voor woningen die worden aangekocht om te verhuren.

Uit cijfers van DNB blijkt dat securitisaties van verhuurhypotheken tussen 2020 en 2025 eerst toenamen. In de afgelopen twee jaar is daar echter een daling in te zien. DNB noemt onder meer huurregulering en hogere belastingen als mogelijke verklaringen.

Die ontwikkeling is ook zichtbaar in de transactiecijfers op de woningmarkt. Volgens het Kadaster verkopen investeerders sinds 2023 meer woningen dan zij aankopen. Vooral particuliere beleggers verkopen veel woningen aan ‘eigenaar-bewoners’. Het verschil tussen aankopen en verkopen is sinds 2023 verder toegenomen.

Verschillende factoren kunnen hierbij een rol spelen:

1. De gestegen rente
2. Veranderingen in box 3
3. De invoering van huurprijsregulering
4. Eerdere verhogingen van de overdrachtsbelasting

Ook de samenstelling van de woningvoorraad verandert. Het Kadaster rapporteerde dat het aandeel woningen in bezit van investeerders in één jaar daalde van 9,2% naar 9,0% van de totale woningvoorraad.

Tegelijkertijd laten de meest recente cijfers een ander beeld zien. In het eerste kwartaal van 2026 nam het aantal aankopen door investeerders weer toe. Daarbij ging het vooral om transacties tussen investeerders onderling. Het Kadaster noemt de verlaging van de overdrachtsbelasting vanaf 1 januari 2026 als een mogelijke verklaring voor deze stijging.

De woningbouw vraagt juist om meer privaat kapitaal

De terugloop van particuliere beleggingen vindt plaats op een moment dat er juist veel kapitaal nodig is voor de woningbouw.

DNB berekent dat jaarlijks ongeveer €6,4 miljard nodig is voor nieuwe private huurwoningen. Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 ongeveer €3,6 miljard in deze markt. Daarmee wordt een belangrijk deel van de benodigde financiering ingevuld, maar niet alles.

Ook internationaal kapitaal blijft volgens DNB achter bij wat nodig is om de woningbouwambities te realiseren. Buitenlandse investeerders zijn terughoudender geworden, terwijl hun bijdrage van belang kan zijn voor de financiering van nieuwe woningen.

DNB pleit daarom voor een beter investeringsklimaat. Volgens de centrale bank zijn voldoende publieke en private investeringen nodig om de bouwambities van Nederland waar te maken.

Niet-bancaire financieringen worden steeds belangrijker

Banken blijven een belangrijke financier van vastgoedprojecten. Tegelijkertijd ontstaat er een markt waarin steeds meer financieringsvormen naast elkaar bestaan.

Niet-bancaire financiers vervangen banken niet, maar vormen steeds vaker een aanvullend financieringskanaal. De AFM constateerde eerder dat niet-bancaire financiering een steeds grotere rol speelt binnen de Nederlandse mkb-financieringsmarkt.

Crowdfunding is daar onderdeel van. Nederland behoort tot de grootste crowdfundingmarkten van Europa, zowel wat betreft het aantal vergunninghoudende aanbieders als het geïnvesteerde kapitaal.

Wat betekent deze verandering voor investeerders?

De veranderingen in de vastgoedmarkt betekenen niet automatisch dat investeren in vastgoedfinancieringen aantrekkelijker of minder aantrekkelijk wordt. Wel verandert de manier waarop vastgoed wordt gefinancierd en welke partijen daarbij een rol spelen.

Daarom blijft het belangrijk om iedere investering afzonderlijk te beoordelen. Kijk niet alleen naar het aangeboden rendement, maar ook naar het vastgoed, de ondernemer, de looptijd en de zekerheden.

Kijk naar het vastgoed achter de financiering

Het type vastgoed, de locatie, het gebruik en het inkomstenmodel kunnen invloed hebben op het risicoprofiel van een financiering. Ook de gevoeligheid voor veranderende wet- en regelgeving kan per vastgoedtype verschillen.

Bekijk rendement altijd in verhouding tot risico

Een hoger rendement gaat meestal samen met een hoger risico. Kijk daarom onder andere naar de rente, looptijd, aflossingsvorm, zekerheden en eventuele hypotheekrechten. Ook de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand geeft meer inzicht in het risicoprofiel.

Houd rekening met spreiding en looptijd

Spreiding over meerdere projecten, locaties en vastgoedtypen kan helpen om risico’s te verdelen.

Houd daarnaast rekening met de looptijd van een investering. Vastgoedfinancieringen hebben vaak een meerjarige looptijd, waardoor je geïnvesteerde geld doorgaans voor langere tijd vaststaat. Beoordeel daarom vooraf of dit aansluit bij jouw financiële situatie en doelstellingen.

Gebruikte bronnen

1. De Nederlandsche Bank (DNB), Beter investeringsklimaat nodig voor behalen bouwambities private huurwoningen (22 juli 2026).
2. De Nederlandsche Bank (DNB), Securitisatiemarkt steeds breder; woninghypotheken verliezen terrein (8 april 2026).
3. Kadaster, Investeerders 1e kwartaal 2025: particulieren verkochten veel in universiteitssteden (28 mei 2025).
4. Kadaster, Woningmarkt 1e kwartaal 2026: weer meer verkopen, vooral goedkopere woningen (28 mei 2026).
5. Autoriteit Financiële Markten (AFM), Crowdfundingplatformen.
6. Autoriteit Financiële Markten (AFM), Groeiende financieringsmarkt met risico’s voor kleine ondernemers.